빌라·다세대 경매 물건, 옥상 불법증축 위반건축물 이행강제금 확인법

빌라 경매 전 꼭 확인해야 할 옥상 불법증축

법원경매로 빌라나 다세대주택을 찾다 보면 시세보다 저렴한 물건에 눈이 가기 마련입니다. 하지만 가격이 저렴한 이유 중 상당수는 '위반건축물' 딱지가 붙어있기 때문입니다. 특히 옥상에 조립식 패널로 방을 만들거나 베란다를 무단으로 확장한 불법증축은 경매 낙찰 후 매수인에게 큰 재정적 부담을 줄 수 있어 주의가 필요합니다.

위반건축물 여부, 어디서 가장 먼저 확인할까?

가장 먼저 확인해야 할 서류는 해당 건물의 건축물대장입니다. 정부24나 세움하늘 등을 통해 열람할 수 있으며, 건축물대장 우측 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라는 표기가 되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 이 표기가 있다면 어떤 사유로 위반건축물이 되었는지 상세 내용을 파악해야 합니다.

• 건축물대장 열람: '위반건축물' 노란색 표기 확인
• 건축물현황도 확인: 실제 현장 구조와 도면의 일치 여부 대조
• 감정평가서 및 현황조사서: 집행관의 현황조사서에 불법증축 언급 여부 확인

이행강제금은 얼마나 부과될까?

위반건축물로 지정되면 관할 지자체에서 원상복구 시정명령을 내리고, 이를 이행하지 않을 경우 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 시가표준액을 기준으로 계산되며, 위반 면적과 위반 성격(주거용 여부, 임대 등 영리 목적인지 등)에 따라 금액이 달라집니다. 최근 법 개정으로 영리 목적으로 다가구주택을 불법 대수선한 경우 등의 가중 처벌 기준이 강화되었으므로 정확한 금액은 관할 시·군·구청 주택과 담당자와의 통화를 통해 과거 부과 이력과 향후 예상 금액을 확인하는 것이 안전합니다.

입찰 전 반드시 점검해야 할 실무 포인트

경매 물건에 이행강제금이 부과되고 있다면, 이는 낙찰자가 인수해야 할 금전적 리스크가 됩니다. 다만, 이행강제금 부과 대상이 전 소유자라 하더라도 위반건축물 상태 자체는 현재 소유자(즉, 낙찰자)에게 시정명령 대상이 됩니다. 따라서 입찰가를 산정할 때 향후 원상복구 비용이나 반복 부과될 이행강제금 예상액을 반드시 감안해야 합니다.

※ 경매 물건의 정확한 위반 내역과 구체적인 이행강제금 산정 방식, 양성화(추인) 가능 여부는 지자체마다 해석이 다를 수 있으므로, 입찰 전 건축사나 전문 법률 전문가의 자문을 받는 것을 권장합니다.

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