빌라·다세대 옥상 불법증축 위반건축물 이행강제금 확인법

경매 물건 속 옥상 불법증축, 왜 위험할까?

빌라나 다세대주택 경매 물건을 검색하다 보면 옥상에 가플레이트나 조립식 패널로 공간을 달아낸 '위반건축물'을 종종 마주하게 됩니다. 건축법 위반 상태로 등기부등본이나 건축물대장에 빨간색으로 '위반건축물'이라는 낙인이 찍히게 되는데, 이를 간과하고 낙찰받았다가는 예상치 못한 금전적 타격을 입을 수 있습니다.

가장 큰 문제는 매년 부과되는 이행강제금입니다. 원상복구를 할 때까지 시세 기준의 시가표준액에 비례하여 강제금이 반복 부과되므로, 입찰 전에 정확한 내역을 파악하는 것이 필수적입니다.

위반건축물 및 이행강제금 확인하는 방법

관심 있는 경매 물건에 옥상 불법증축이 의심된다면 아래의 절차를 통해 정확한 사실관계를 확인할 수 있습니다.

• 건축물대장 열람: 정부24나 세움이를 통해 해당 주택의 건축물대장(표제부, 전유부)을 발급받습니다. 우측 상단에 노란색이나 빨간색으로 '위반건축물' 표기가 있는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
• 감정평가서 및 현황조사서 분석: 법원경매 정보 사이트에 게시된 감정평가서와 집행관의 현황조사서를 꼼꼼히 읽어봅니다. 옥상에 허가받지 않은 면적이 존재하며, 감정가에 이것이 포함되었는지 혹은 제외되었는지 기재되어 있습니다.
• 관할 시·군·구청 건축과 문의: 정확한 위반 내용(면적, 위반 시점 등)과 과거 부과된 이행강제금 내역, 향후 예상 부과 금액을 확인하려면 해당 지자체 건축과 담당 주무관에게 직접 문의하는 것이 가장 확실합니다.

입찰 전 반드시 점검해야 할 포인트

불법증축 건은 양성화(추인)가 가능한 경우도 있지만, 용적률 초과나 건폐율 위반 등 법적으로 허용되지 않는다면 영원히 해소할 수 없습니다. 또한 이행강제금은 낙찰자에게 승계되므로, 과거 체납된 금액이 있는지도 반드시 확인해야 합니다.

주의할 점: 지자체 조례나 개정된 건축법에 따라 이행강제금 산정 방식과 감면 기준이 다를 수 있으므로, 최종 입찰 전에는 건축사나 변호사 등 전문가의 자문을 받아 안전하게 진행하는 것을 권장합니다.

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